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改革开放40年扬州住房变迁回顾
发布日期: 2018-09-12  访问量:

    “家”是避风的港湾,是“温情”的代名词,在中国这样一个由农耕文明发展而起的国度里,“有房才有家”的传统观念深深植根于大部分中国人心中。因此“住房”是一个与百姓的安全感、归属感、幸福感等密切相关的特殊消费品,是见证一个城市发展繁荣和文明进步的重要载体。同时,改革开放以后,随着商品房的普及,在拉动国民经济增长的“三驾马车”中,房地产业的发展也占据着极为重要的一席之地。

  纵观改革开放的这四十年中,扬州市民居住条件的变化:从住房面积看,与1984年(扬州市最早开展住户数据统计的年份)城镇居民人均住房建筑面积110.8平方米相比,2017年扬州城镇居民人均住房建筑面积达到44.4平方米,实现了从蜗居到宜居的发展;从产权形式看,从单位福利分房到自购商品住宅,实现了从计划经济向市场经济的转变;从居住质量看,从棚户区到古运河边的水景房、从砖混结构的筒子楼到钢筋混凝土的高层楼房乃至追逐园林环境、恒温恒氧、绿色低碳的高品质居住环境,实现了从“忧其房”到“优其房”的演化;从配套设施看,从基础设施落后到道路、桥梁、绿化、供水、供气、排水、教育、商业、公共交通等配套设施一应俱全,实现了从无到有、从有到优、从优到精的跨越。

  第一阶段:住房实物分配(1978-1998年)

  1978年,随着我国住房制度改革的开启,扬州市专门成立了房改办,一系列改革措施开始实施。1979年,扬州市颁布《城市住宅统建试行办法》,组建了市“六统一”(统一规划、统一设计、统一征地、统一施工、统一投资和统一分配)办公室,一批小区开始新建,而最早建设的,是扬州当时最大的住宅小区东花园。那时,人们获取房子的唯一途径就是等待单位的福利分房,而大量进城务工人员、外来知青等,都靠“窝棚”解决住房问题。那时的徐凝门桥一带、古运河两畔等区域的简易工棚和平房连成一片,矮墙上的电线与行人的头顶几乎快要“亲密接触”,一到雨天,坑坑洼洼的道路上污水漫溢,一阵风来,堆积在各个角落里的垃圾随风飘舞,更谈不上厨房、厕所等公共配套生活设施,脏乱差现象比比皆是。

  随着“房改”的推进,住房市场开始发生深刻变化。上世纪80年代初,逐步允许单位建设自建房,这一政策给建筑业带来前所未有的机遇,江苏邗建集团成为扬州这段时期崛起的建筑企业的代表。根据《扬州市统计年鉴》,1985年扬州市区土地面积为148平方公里,在全市总面积中占比仅1.2%2017年扬州市区土地面积为2306平方公里,在全市总面积中占比达到35.0%),彼时的“市区”是个很小的概念,时至今日已经可以算是二三级地段的区域,在那时仍是市民心目中的“老农村”。这一时期,贾庄大院等首批单位自建房应运而生,虽然小区是开放式的,但规划整齐、南北通透、厨卫齐全、结构完整的板式楼,仍然让当时的人们向往不已。1989年起,在“住房公积金”和“经济适用房建设”的双轮驱动下,扬州市房地产开发规模快速增长,四季园小区、康乐小区、宝带新村等一批具有一定规模的小区纷纷建成,这些小区的建成,彻底改变了扬州市民的住房观。1996年房改之后,居民住房面积迅速增加,当年扬州市城镇居民人均住房建筑面积达到16.9平方米。

  第二阶段:商品住宅全面发展(1999-2013年)

  199873日,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔199823号),扬州市随即于19981210日发布《扬州市进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》(扬政发〔1998338号),决定从1998121日起停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。自此福利分房全面停止,商品房时代正式来临,房地产开发建设和住房消费进入上升通道。2000年,扬州市区逐步扩大形成,随着城市化率的不断提高,市民生活水平的持续改善,房价也随之突破2000/平方米。此后,一批资金雄厚、设计理念先进的外来开发企业纷纷登陆扬州,同时本地房企也通过资产重组、资源整合来扩充实力、集聚人才,期间美琪小区、荷花池小区等老城区经典项目和西郡188、栖月苑等改善型、中高端房源相继入市。2006年,扬州市喜获联合国人居奖,作为一个城市的居住价值再度得到体现,也在一定程度上促动了住房消费。2007年扬州京华城等逐步繁荣发展的商圈周边房源价格达到3000-4000/平方米。根据固定资产投资与建筑业相关统计数据,2007年扬州市房地产开发投资总额为106.5亿元,较1998年增长了8.9倍,在全社会固定资产投资总额的比重也由1998年的8.4%提高到2007年的14.8%

  2008年,国务院发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,以房地产业为切入点来应对国际金融危机,随后扬州也发布了《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》,以“住有所居”为目标,从推进房地产业结构调整、健全住房保障体系、鼓励房地产企业做优做强、优化住房消费环境和房地产业发展环境、改善市民居住条件等方面完善引导房地产业健康发展的政策措施。政策的出台促使住房需求快速释放,一方面市民通过购买新房、以房换房等方式改善居住条件,另一方面住房价格的上涨使得住房投资效益逐步体现出来,在房地产市场自身的周期性波动与楼市调控政策的作用下,房价呈现波动上涨的特征。2008-2010年,房地产业的发展基本遵循“丛林法则”,各级政府的调控主要基于宏观调控层面,建筑用地、住宅性质等方面的规划与城市的总体发展规划、居民的购房需求等方面的对接仍不甚紧密,这段时期叠加、联排、大平层等高端产品集中涌现,144平方米以上的房源居多,林溪山庄、唐骏、运河一品等项目开始上马,具备经济能力的居民率先住上高端改善房源,房价出现稳步上涨,20105月份,扬州新建住宅价格同比涨幅达到三年间的最高点,同比上涨7.2%2011-2013年,前期促进房地产发展的一系列政策效应逐步发酵,和昌运河东郡、万科金域华府等以100平方米以下刚需房源为主的项目开始建设、入市,伴随着调控政策的从紧、适度宽松和需求端的释放、反弹,新建住宅同比指数在98.8-107.6之间波动。

  第三阶段:楼市发展步入“新常态”(2014年以来)

  随着房地产业在国民经济中的影响力不断加大,国家、省、市各级政府相关部门针对房地产市场的调控政策出台频率加大,“分城施策”、“相机抉择”成为楼市调控的主旋律。2014年可以说是步入“新常态”时期承上启下的一年,在这一年国家对于房地产市场的调控政策由统一干预走向分类调控,对于房地产业发展的指导和规划也走向精细,与城市发展、市政规划的配套也更为协调一致。2014年以来的住房供应呈现“百花齐放”的特点:从建筑类别看,高层、小高层、花园洋房、别墅等均有涉及;从项目类型看,刚需、改善均有供应;从项目配套和装修看,毛坯、精装修乃至配备恒温恒氧、新风系统的项目应有尽有。名门壹品、品尊国际、君悦华府、锦苑、万科翡翠云山、首开水印西堤、雅居乐国际花园等不同区域、不同类型、不同定位的优秀项目陆续入市,居民对住房的选择更为多样化,居住条件和环境得到进一步改善。

  从价格走势看,作为前期政策的“消化期”和后期政策的“转折期”,20145月份至20156月份,扬州新建商品住宅价格环比连续14个月下滑,直至20157月份,环比持平;其后在去库存政策、周边城市限购限价政策、本地区拍出高价土地等因素的共同作用下,自20158月份起,直至201710月份,扬州新建商品住宅价格环比连续27个月上行,其中新建商品住宅环比涨幅最高点出现在201611月份,环比上涨1.9%,同比涨幅最高点出现在20176月份,同比上涨15.5%;直至201711月份,随着市政府《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》等调控政策的发力,新建商品住宅价格环比下降0.3%,结束了房价持续上涨的步伐,同比涨幅也稳步回落;201712月份以来,除20181月份和4月份环比涨幅为0.9%,其余各月涨幅在0.3%-0.6%之间波动,没有出现大起大落的情况,至20186月份,新建商品住宅同比涨幅回落至5.5%

  改革开放以来、尤其是近20年来,扬州房地产市场的快速发展,推动了经济发展,推动了城市化进程,也提高了居民的生活质量。当前,房地产业又面临一个关键的转折期。要响应十九大报告中“房子是用来住的,不是用来炒的”基本定位,就要回答好如何让投资增速与经济增长的需求相匹配、让住房的建设步伐与市民对住房的需求相匹配、让住房价格与经济发展和居民收入水平相匹配、让行业发展与经济转型的需求相匹配等一系列问题。防止房地产业粗暴式发展,使其向绿色、低碳、创新、科技、装配式发展转型,让住房在经历浮世的喧嚣之后,重新回归居住的本质,这既是党对人民的庄重承诺,也是促进房地产市场平稳健康发展的应有之义。

1 1984年扬州市城镇居民人均住房建筑面积由当年人均住房使用面积推算得到。


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