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11月份扬州楼市运行分析
发布日期: 2017-12-28  访问量:

  201711月份,扬州楼市新建商品住宅、二手住宅备案量环比上升,价格环比年内首次双降。

  一、新建商品住宅、二手住宅成交面积和套数双双上涨

  201711月份,市区(包含江都区,下同)新建商品住宅备案成交总面积为45.49万平方米,环比上涨15.8%,同比下降8.5%;成交总套数为4151套,环比上涨20.8%,同比下降16.8%

  二手住宅备案成交总面积22.22万平方米,环比上涨21.5%,同比上涨11.2%;成交总套数2367套,环比上涨17.6%,同比上涨13.4%

  从调查数据看,与10月份相比,本月备案成交量超过“银十”,呈现继续上升势头。年末各楼盘为了冲击销量加大推盘力度是备案量上升的主因。

  二、新建商品住宅、二手住宅价格环比年内首度双降

  201711月份,新建商品住宅价格环比下降0.3%,涨幅较10月份下跌0.8个百分点;同比上涨9.6%,涨幅较10月份收窄2.4个百分点。从面积分组看,90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上价格环比分别下降0.3%0.2%0.3%,各户型涨幅分别下跌0.80.80.5个百分点。

  二手住宅价格环比下降0.4%,较10月份涨幅下跌0.7个百分点;同比上涨6.7%,涨幅比10月份收窄1.9个百分点。从面积分组看,90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上价格环比分别下降0.5%0.2%0.5%,各面积段房源价格均出现下滑势头。

  从调研情况看,市区成交金额前十的5个主力项目和新开盘的1个项目价格均在开盘时即全部备案,销售过程中价格不做调整,因此价格环比均持平。二手中介反映,当前房价进入相对平稳阶段,市区房价与半年前相比上涨5%左右。而且与半年前的基本没有议价空间相比,近几个月议价空间在2%-6%之间波动。

  三、库存微降

  11月份各主力楼盘加大去化力度,尽管部分楼盘全新入市、部分原有楼盘加推房源,全市新建商品住宅库存量仍然微降。11月末,商品住宅累计可售面积为166.33万平方米,比10月末减少0.5%,比201612月末增加4.7%;可售套数为13910套,比10月末减少1.6%,比201612月末增加4.8%

  四、当前市场运行特点

  (一)“新政”效果有待发酵

  为认真贯彻党的十九大精神以及上级关于房地产市场调控的最新要求,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,进一步稳定市场预期,保障刚性需求,强化市场监管,确保各项调控措施持续发力,20171129日扬州市政府发布了《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》。从12月初调研的各大主力楼盘看,市区持有3套以上住房的人群基数很小,因此限购政策实质性影响不大。但政策的陆续出台和持续发力客观上营造了稳定房价的舆论氛围,对促进住房回归居住的本质有一定作用。其余各项政策的效果仍要在实施中逐步发挥。

  (二)房源仍是去化速度的决定性因素

  在房源普遍不足的“卖方市场”环境下,各个楼盘依然保持高速去化态势。本月调研的6个楼盘已获得销售许可证的房源去化率均达到90%以上。客户来访量等情况也不再遵循以往楼市淡旺季的基本规律,而是取决于项目有无新房源。因此各个楼盘之间、同一楼盘不同月份之间客户来访量、成交量趋势差异较大,无明显规律。

  (三)银行贷款政策对买卖双方均产生一定影响

  调研情况显示,扬州地区的银行房贷目前达到2016年以来最紧状态。自6月份起,对于首套房,各大银行普遍恢复基准利率,其后按照每月5%左右的幅度上调利率。至10月末各大银行对首套房贷款利率普遍上浮15%,对二套房普遍上浮25%。银行对购房者资质要求更高,放款周期更长,对于一些对回款速度有较高要求的房企而言,无疑影响了其资金链的健康,部分热销楼盘要求客户全额付款。对于购房者而言,目前贷款难度大、成本高,因此购房者主动提高首付款比例,本月调研的6个楼盘中,有5个楼盘的购房者首付款平均比例在50%以上。


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